엘리펀드소셜대부(주) : 2018-금감원-1325(P2P연계대부업)
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[NPL P2P 펀드] 마포·공덕시장 1차

elefund 27호

  • 예상수익(률)

    18%

  • 투자인원

    185

  • 모집개시일

    2017-02-16

  • 투자기간

    19개월

  • 상환일

    매월 05

  • 모집금액

    100,000만원

모집진행률100 %

100,000만원 /100,000만원

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대출신청내역

상품종류 근저당권부질권대출
대출금액 1,000,000,000원
대출금리 기본이율 연 18%
대출기간 19개월 (2018.2.20. 만기연장으로인한수정)
상환방식 만기일시상환
월 상환액 15,000,000원
대출목적 1차 모집금액 : NPL채권양도계약금
2차 모집금액 : NPL채권운용자금
담보물 서울시 마포구 공덕동 공덕오거리 인근의 공덕지역중심제1종지구단위구역인 마포·공덕시장 정비사업에 포함된 건물과 토지
총 모집금액 본 상품의 총 모집금액은 35억 4000만원으로 2번에 걸쳐 모집하며, 1차 16억 4천만원을 모집 후 2개월 후 나머지 금액을 모집할 예정입니다. (1차 모집금액 16억 4천만원 중 엘리펀드에서 10억원, 협력업체인 프로핏에서 6억 4천만원을 모집할 예정임)
담보물설정 설정된 근저당권에 대한 근저당권부질권대출에 이은 추가근저당권부질권대출
상환재원 경매 배당금
투자포인트 기본수익률 연 18% 이외에 원금상환시 연 3%의 추가수익률을 제공, 최대수익률 연 21%입니다.
경매 배당으로 투자 수익금을 회수하는 NPL채권의 특성 상 대출기간은 12개월로 예상을 하나, 실제 경매 진행 시 예상 대출기간 이전에 낙찰이 된다면 조기에 상환이 될 수 있습니다.

소재지

서울시 마포구 공덕동 마포·공덕시장 내
대지 11필지, 건물 18개호

예상법원감정가 : 38,756,900,000원

본 예상감정가는 2016년 9월 이촌회계법인의 요청에 의해 감정평가법인 대일감정원에서 작성한 컨설팅 보고서의 감정가격을 기초로 한 자료로 인근 유사토지의 적정지가수준, 부동산 경기의 흐름 등을 종합 참작하여 토지단가의 상한가와 하한가 및 평균가로 검토하여 산출된 감정가이며 상세내용은 아래와 같습니다.

예상가격수준
지분면적 2,502.59㎡
하한가 31,298,690,000원
상한가 45,780,590,000원
평균가 38,756,900,000원

소유자별 지분내역

소유자 구분 지분면적(㎡) 비고
김** 토지 1493.63 6필지
건물 1,824.89 6개호
김** 토지 0.1 1필지
건물 - -
동***(주) 토지 426.97 1필지
건물 1,067.40 2개호
이** 토지 290.99 2필지
건물 85.97 4개호
씨***(주) 토지 290.9 1필지
건물 1,671.61 6개호
합계 토지 2,502.59 11필지
건물 4,649.87 18개호

<동 보고서에 의한 마포·공덕시장
전체 토지에 대한 감정가 : 112,901,850,000원>

엘리펀드 27호 상품안내

마포·공덕시장 정비 사업현황

1. 사업개요

사업명 마포·공덕시장 정비사업
사업위치 서울시 마포구 마포대로 6길 16(공덕동) 일대
사업규모 토지 : 11,116㎡ (대 8,493㎡ / 도로 2,314㎡ / 공원 309㎡)
건물 : 79,870㎡(지하 6층~지상 18층, 판매, 업무, 문화 및 집회시설)
시행자·시공자 시행자 : 마포·공덕시장정비사업조합(조합장 김대철), 한국자산신탁㈜ (대표 김규철)
시공자 : 현대엔지니어링㈜, PM사 : 씨앤디포㈜와 엑손개발㈜
사업기간 사업시행인가일로부터 60개월

2. 건축계획

대지면적 8,493.50㎡
건축면적 4,947.61㎡
연면적 79,870.95㎡
건폐율 58.25%
용적률 466.98%
층수 지하6층,
지상18층
주용도 업무시설, 판매시설,
문화 및 집회시설 /
매장면적:13,610.40㎡

3. 진행사항

2010. 04. 08 사업추진계획 승인 고시 (서울시고시 제2010-124호)
2010. 08. 24 마포·공덕시장 정비사업조합 설립 인가
2013. 12. 17 마포·공덕시장 정비사업 사업시행인가 (2013.12.19자 고시)
2013. 12. 19 마포·공덕시장 정비사업 사업추진계획 변경신청 (조합 → 마포구)
2014. 01. 24 사업추진 계획 변경승인 신청 추천서 제출 (마포구 → 서울시)
2014. 04. 17 사업추진 계획 변경승인 고시 (단독 → 공동/서울시)
2014. 11. 24 조합임원 및 대의원 일부 선출 임시총회 개최
2014. 12. 09 마포·공덕시장 정비사업 조합설립 변경인가 (조합임원 및 대의원)
2015. 06. 26 마포·공덕시장 정비사업 사업시행변경인가 고시 (단독 → 공동)
2015. 12. 03 감정평가업자 약정(변경) 체결
2016. 01. 04 토지 및 건물 등 감정평가 실시 (평가기간 : ’16.1.4 ~ ’17.3.31)
2016. 05. 27 조합설립변경인가 승인 (조합정관변경)
2016.06~08 조합원 분양신청 공고 및 접수

4. 향후일정

2017. 07 마포·공덕시장 정비사업 관리처분계획 인가
2017. 12 건물·입점상인 이주 및 철거 완료
2020. 12 준공예정 (착공후 36개월)

<자료출처 : 2016년 9월 기획경제국 일자리경제과에서 작성한 마포·공덕시장 정비사업 업무에 관한 사무조정[이관] 추진 계획에서 발췌>

* 마포·공덕시장 정비사업조합에 확인한 바에 의하면 감정절차의 지연으로 인하여 관리처분계획 인가신청은 2017년 11월 경에 진행할 예정으로 확인됨

대출신청자 정보

대출법인 NPL투자 전문법인
본점 소재지 경기도 용인시 기흥구 소재
업태/종목 채권매매·매각 및 부동산 컨설팅
회사소개 금융기관 및 유동화전문회사가 보유하고 있는 부실채권의 매입, 매각 및 자산관리업 등을 영위하는 자본금 3억원의 회사입니다(17억원으로 증자 예정). 이전부터 NPL 매입 및 매각에 전문성을 보이며 금융감독원에 정식으로 등록된 업체입니다.
대출목적 NPL채권 매입운용자금
대표자 신용등급 2등급 (870/1000점)
과거 CB연체이력 및 채무불이행이력 전혀 없음
매우 오랜 신용거래 이력 보유
최근 신용카드를 연체 없이 우량하게 사용중

종합 심사 의견

1. 본 상품은 서울시 마포구 마포·공덕시장 정비사업 내에 소재한 건물과 토지로 본 대출금으로 대출자인 NPL투자전문법인이 1순위 근저당권부 확정채권에 대한 채권양도계약을 체결할 목적으로 대출신청을 하였습니다. 채권양도계약 및 운용자금에 필요한 총금액은 약 35억 4천만원으로 2회로 나누어 투자금을 모집할 예정이며, 1차모집금액은 채권양도 계약금으로서 총 16억 4천만원 가운데 엘리펀드에서 10억원, 협력업체인 프로핏에서 6억 4천만원을 모집할 예정입니다. 그리고 나머지 19억원은 채권매입계약 이후 잔금지급 시 2차로 모집할 예정입니다.

2. 서울시와 마포구의 오랜 숙원사업인 마포·공덕시장 정비사업의 특성 상 해당 물건지에 대한 경매 낙찰가를 단정지을 수는 없으나, 물건지 인근의 최근 경매데이터에 의하면 법사가 대비 120%의 금액으로 낙찰이 되었으며, 해당 조합원들에 대한 확정지분율은 141%로 인근의 낙찰가율보다 높아 엘리펀드에서는 해당 물건지의 낙찰가율인 120%를 본 경매의 낙찰가율로 산정하였습니다. 경매 결과 예상낙찰가율 이상으로 낙찰이 된다면 1순위 근저당권부채권의 배당금액으로 본 대출상품의 투자금액을 회수하는데 크게 문제가 없습니다.

3. 예상대로 낙찰이 된다면 경매관련비용을 제외하고 당해세 및 선순위 배당금과 엘리펀드 대출 대상 근저당권부채권에 대한 배당금을 제외하더라도 약 300억원의 잔여 배당금이 발생하여 엘리펀드 대출금 상환에는 아무런 문제가 없습니다. 또한 엘리펀드의 예상낙찰가율 이하로 낙찰예상시 채무법인이 직접 매입을 하여 사업진행을 한다고 하여 해당 법인으로부터 유입확인서도 징구 받아 투자금 회수에는 이상 없습니다.

4. 엘리펀드는 투자자 보호를 위하여 기존의 방식인 대출금액의 130%에 해당되는 금액을 근저당권부질권설정하는 대신 선순위 대출금액의 채권최고액 전체에 대하여 근저당권부질권설정을 하여 투자자를 보호하려고 할 예정이며, 근저당권부질권설정과 별도로 채무법인으로부터 우선배당동의서 및 약속어음공증을 미리 받아 두어 배당금 수령에는 이상이 없습니다. 그리고 채무자 소유의 전라북도 임야 1필지, 전라남도 임야 1필지 및 답 1필지, 경기도 고양시 전 1필지에 대하여도 공동담보 (공시지가 환산으로 인한 가격은 약 3억 5천만원임)로 묶어 근저당권을 설정할 예정입니다.

5. 또한 경매 진행과 무관하게 원리금 상환에 연체가 발생하는 경우에는 채무법인에 대한 강제집행 등을 통하여 원금과 정상이자를 조기에 회수할 수도 있습니다.

6. 이에 해당 물건의 부동산 권리분석상 하자가 없어 본 채권심사를 승인합니다.

투자 예상수익

본 상품은 원금과 예시 수익률을 보장하지 않습니다. 상품의 성격은 대출채권에서 발생하는 원금과 이자를 수취할 수 있는 권리이기 때문에, 대출채권의 상태가 변경될 경우 수익률 또한 그에 따른 직접적인 영향을 받게 됩니다.
* 대출 실행일이 유동적임에 따라 회차별 이자 지급일 및 이자 지급액이 달라질 수 있습니다.

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    • 모집금액

      100,000만원

    • 연수익율

      18%

    • 차입기간

      19개월

    • 상환방식

      만기일시상환

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    *최소 투자 금액 10만원, 최대 투자 금액 만원, 투자단위 10만원 입니다.

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      세금 : 세법에 의거하여 이자소득에 대해 25%(이자소득세) + 2.5%(주민세) = 총27.5%의 세금을 납부합니다.

      수수료 : 0% (이벤트상품 수수료 무료)

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