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[NPL P2P 펀드] 서울시 강남구 청담동 청담자이

elefund 31호

  • 예상수익(률)

    17%

  • 투자인원

    77

  • 모집개시일

    2017-03-31

  • 투자기간

    12개월

  • 상환일

    매월 05

  • 모집금액

    19,000만원

모집진행률100 %

19,000만원 /19,000만원

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대출신청내역

상품종류 근저당권부질권대출
대출금액 19,000만원
대출금리 연 17%
대출기간 12개월
대출실행예정일 2017년 4월 3일
※예상 투자자 만기지급일은 2018년 4월 4일입니다.
상환방식 만기일시상환
월이자상환액 2,691,666원
대출목적 NPL채권 매입자금
담  보  물 서울시 강남구 청담동 청담자이아파트
상환재원 경매 배당금
투자포인트 본 상품의 대출자는 민법 제480조에 의거 채무자를 대신하여 채무를 변제하고 구상권을 취득한 NPL매입법인이며, 선순위 근저당권부질권대출에 이은 추가 근저당권부질권대출입니다.
경매 배당으로 투자 수익금을 회수하는 NPL채권의 특성상 대출기간은 12개월로 예상하나, 실제 경매 진행 시 예상 대출기간 이전에 낙찰이 된다면 조기에 상환이 될 수 있습니다.

※ 대위변제란?
대위변제는 제3자가 채무자를 대신하여 채무를 변제하고 구상권(남을 대신하여 빚을 갚아 준 사람이 다른 연대 채무자나 주된 채무자에게 그만큼의 재산 보상을 요구할 수 있는 권리)을 취득하게 되어 채권자의 권리를 승계받는 것입니다.
대위변제는 법정대위변제(민법 제481조)와 임의대위변제(민법 제480조)가 있으며, 법정대위변제는 정당한 이익을 가진 사람이 남의 빚을 대신해서 갚아 줌으로써 채권자의 지위를 당연히 승계하는 것을 말하고, 임의대위변제는 제3자가 채무자의 승낙을 얻어 채무자의 빚을 대신 갚아 줌으로써 채권자의 지위를 당연히 승계하는 것을 말합니다.

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소재지

서울시 강남구 청담동 청담자이아파트

엘리펀드 31호 상품안내

서울시 강남구 아파트 낙찰통계

해당물건 지역의 용도를 바탕으로 나온 통계입니다.
(2017년 2월 28일 기준)

대출신청의 목적

본 상품의 담보물은 서울중앙지방법원 경매1계에서 진행 예정인 물건으로 심사일 현재 기준으로 매각기일이 잡혀 있지 않은 상태이며, 배당요구종기일은 2017년 4월 10일입니다. 본 상품의 대출자는 금융감독원에 등록되어 있는 NPL투자전문법인으로 담보목적물에 설정된 근저당권부채권을 대위변제를 통하여 취득하기 위한 자금입니다.

투자자 보호방안

담보목적물 소개

본 상품의 담보물은 서울시 강남구 청담동 소재 지하철7호선 ‘청담역’ 북동측 인근에 위치하는 청담자이아파트로 경매목적을 위하여 실시된 감정평가는 석원감정평가사사무소에서 이루어 졌으며 그 감정가격은 17억원입니다. 담보물 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대이며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 입지 여건은 좋은 담보물입니다. 2017년 2월 6일 법원에 제출된 집행관의 현황조사보고서에 의하면, 본건 부동산에 소유자가 전입되어 있으나 소유자가 직접 점유하고 있지 않고 목적물 전부에 대하여 3명의 임차인이 존재하는 것을 확인이 되나, 무상거주임대사실확인서를 제출하여 최우선변제요건에 해당되는 임차인은 없는 것으로 확인하였습니다. 2017년 3월 24일 기준 KB 일반평균가는 1,790,000,000원이나, 엘리펀드는 임장활동을 통하여 해당지역의 부동산의 거래 가격을 법원의 감정가와 동일하게 책정하였습니다. 본 상품의 담보물에 해당되는 아파트의 경매 낙찰자료는 2014년에 1건이 존재하였으며, 그 낙찰가율은 100%로 조사되었습니다.
참고로, 서울시와 서울시 강남구의 아파트 낙찰지수는 아래와 같습니다.

<서울시와 서울시 강남구 아파트 낙찰지수>

• 엘리펀드 경매 낙찰지수는 전국 아파트만을 대상으로 경매로 낙찰된 가격을 종합주가지수 산출방식으로 산정한 지수로 지수의 기준 시점은 2016년 7월입니다. (2016년 7월 = 100).
• 또한 낙찰가율 분석 오류를 최소화하기 위하여 데이터 정제작업 등을 통하여 감정가 대비 70% 미만 및 130%를 초과하여 낙찰된 건은 제외하였습니다.

약속어음공증 및 대표이사 연대보증

대출법인에 대한 약속어음공증 및 대출법인 대표이사의 연대보증서를 징구하여 대출법인이 연체 시 즉시 법인에 대한 강제집행 등을 통하여 신속히 투자금을 회수할 수 있으며, 부동산에 대하여는 NPL매입회사에 유동화를 시키거나 직접 경매에 참여하여 경매 배당금으로 투자금을 회수할 수 있습니다.

대출신청자 정보

대출법인 NPL 투자전문법인
본점 소재지 서울시 강남구 소재
업태/종목 채권 매입 및 매입자산의 관리 및 자산유통업
회사 소개 부실채권 매입 매각에 대한 자산관리 및 자산유동화를 위한 사업, 부실채권관리 및 처분전략에 관한 종합 컨설팅업 등을 영위하는 자본금 20억원의 법인입니다.
이전부터 NPL 매입 및 매각에 전문성을 보이며 금융감독원에 정식으로 등록된 업체입니다.
대출목적 NPL채권 매입자금

종합 심사 의견

본 상품의 담보물은 서울시 강남구 청담동에 위치한 청담자이아파트로 법원감정가는 1,700,000,000원이며,조사기준 시점은 2017년 2월 6일입니다. 영동대교 남단에 위치한 본 담보물은 올림픽대로변에 인접하여 막힘 없는 영구 한강조망을 누릴 수 있는 프리미엄이 있으며, 청담동 소재 아파트 중에서도 녹지율이 높은 대단지로 구성되어 있습니다. 본 담보 목적물은 청담한양아파트가 재건축되어 지어진 신축아파트이고 주변 아파트단지도 재건축이 활발하게 이루어 지고 있으며, 바로 인근 옛 한전부지의 현대자동차 그룹의 개발과 영동대로 지하복합도시개발 등의 삼성동 일대 개발 호재로 인하여 제반 입지조건 및 투자가치가 매우 우수한 지역입니다. 2005년부터 심사일 현재까지의 서울시 강남구 청담동 소재의 아파트의 낙찰가율은 86.19%로 조사되었으나, 담보물 주변 지역의 지가상승과 더불어 주택가격의 상승세로 인하여 낙찰가율은 다소 오를 것이라 예상이 되어, 엘리펀드에서는 경매 데이터분석 및 임장활동으로 낙찰가율을 최근 4년의 낙찰가율인 99.69%로 책정하였습니다.

본 상품의 대출자는 서울중앙지방법원 경매1계에서 진행 예정인 경매사건의 담보목적물에 설정된 근저당권부채권을 대위변제를 통하여 취득하기 위하여 대출을 신청하였습니다.

경매 결과 예상낙찰가율 이상으로 낙찰이 된다면 1순위 근저당권부채권의 배당금액으로 본 대출상품의 투자금액을 회수하는데 크게 문제가 없습니다.

본 대출은 대출심사일 기준으로 배당요구종기일이 도래하지 않아 보수적으로 예상 배당표를 작성하였으며, 2017년 2월 6일 법원 집행관의 현황조사보고서에 의하면 전입되어 있는 세대가 있으나, 무상임대사실확인서를 징구받아 당해세 이외 본 담보물에 앞선 최우선변제금은 없는 것으로 확인되었습니다. 그리고 예상대로 낙찰이 된다면 경매관련비용 등 모든 선순위 배당금과 엘리펀드 대출 대상 근저당권부채권에 대한 배당금을 제외하더라도 약 2억3천만원의 잔여 배당금이 발생하고, 130%의 근저당권부질권설정과 별도로 채무법인으로부터 우선배당동의서 및 약속어음공증을 미리 받아 두어 배당금 수령에는 이상이 없습니다. 그리고 대출법인 대표이사의 연대보증서를 징구하였으며, 엘리펀드에서 예상한 낙찰가율 이하로 떨어질 경우 해당법인에서 방어입찰에 참여할 예정에 있어서 투자금 회수에 이상이 없도록 조치하였습니다.

또한 경매 진행과 무관하게 원리금 상환에 연체가 발생하는 경우에는 대출법인에 대한 강제집행 등을 통하여 원금과 정상이자를 조기에 회수할 수도 있습니다.

이에 해당 물건의 부동산 권리분석상 하자가 없어 본 채권심사를 승인합니다.

투자 예상수익

본 상품은 원금과 예시 수익률을 보장하지 않습니다. 상품의 성격은 대출채권에서 발생하는 원금과 이자를 수취할 수 있는 권리이기 때문에, 대출채권의 상태가 변경될 경우 수익률 또한 그에 따른 직접적인 영향을 받게 됩니다.
* 대출 실행일이 유동적임에 따라 회차별 이자 지급일 및 이자 지급액이 달라질 수 있습니다.

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    • 모집금액

      19,000만원

    • 연수익율

      17%

    • 차입기간

      12개월

    • 상환방식

      만기일시상환

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    *최소 투자 금액 10만원, 최대 투자 금액 만원, 투자단위 10만원 입니다.

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      세금 : 세법에 의거하여 이자소득에 대해 25%(이자소득세) + 2.5%(주민세) = 총27.5%의 세금을 납부합니다.

      수수료 : 0% (베타기간 수수료 무료)

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