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[NPL P2P 펀드] 마포·공덕시장 2차

elefund 33호

  • 예상수익(률)

    18%

  • 투자인원

    150

  • 모집개시일

    2017-04-19

  • 투자기간

    12개월

  • 상환일

    매월 05

  • 모집금액

    120,000만원

모집진행률100 %

120,000만원 /120,000만원

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대출신청내역

상품종류 근저당권부질권대출
대출금액 12억원
대출금리 기본금리 연 18%
대출기간 12개월
대출실행예정일 2017년 4월 27일
※투자원금 상환예정일은 2018년 4월 30일입니다.
상환방식 만기일시상환
월이자상환액 18,000,000원
대출목적 1차 모집금액 : NPL채권양수도계약금 (모집완료)
2차 모집금액 : NPL채권 매입 및 운용자금
담  보  물 서울시 마포구 공덕동 공덕오거리 인근의 공덕지역중심제1종지구단위구역인 마포·공덕시장 정비사업에 포함된 건물과 토지
총 모집금액 본 상품의 총 모집금액은 41억 4천만원으로 2번에 걸쳐 모집하며, 지난 2월 1차 16억 4천만원을 모집 후 나머지 금액 25억원을 추가로 모집합니다. (2차 모집금액 25억 중 엘리펀드에서 12억원, 엘리펀드 협력업체인 프로핏에서 나머지 금액을 모집할 예정임)
담보물설정 설정된 근저당권에 대한 근저당권부질권대출에 이은 추가근저당권부질권대출
상환재원 경매 배당금
투자포인트 기본수익률 연 18% 이외에 원금 상환시에 연 3%의 추가수익률을 제공, 최대 수익률은 연 21%입니다.
경매 배당으로 투자 수익금을 회수하는 NPL채권의 특성 상 대출기간은 12개월로 예상을 하나, 실제 경매 진행 시 예상 대출기간 이전에 낙찰이 된다면 조기에 상환이 될 수 있습니다.
조기에 상환이 되더라도 경매 배당금으로 추가수익률 연 3%를 중도상환되는 날까지 일할 계산하여 지급해 드립니다.

소재지

서울시 마포구 공덕동 마포·공덕시장 내
대지 11필지, 건물 18개호

예상법원감정가 : 38,756,900,000원

본 예상감정가는 2016년 9월 이촌회계법인의 요청에 의해 감정평가법인 대일감정원에서 작성한 컨설팅 보고서의 감정가격을 기초로 한 자료로 인근 유사토지의 적정지가수준, 부동산 경기의 흐름 등을 종합 참작하여 토지단가의 상한가와 하한가 및 평균가로 검토하여 산출된 감정가이며 상세내용은 아래와 같습니다.

예상가격수준
지분면적 2,502.59㎡
하한가 31,298,690,000원
상한가 45,780,590,000원
평균가 38,756,900,000원

소유자별 지분내역

소유자 구분 지분면적(㎡) 비고
김** 토지 1493.63 6필지
건물 1,824.89 6개호
김** 토지 0.1 1필지
건물 - -
동***(주) 토지 426.97 1필지
건물 1,067.40 2개호
이** 토지 290.99 2필지
건물 85.97 4개호
씨***(주) 토지 290.9 1필지
건물 1,671.61 6개호
합계 토지 2,502.59 11필지
건물 4,649.87 18개호

<동 보고서에 의한 마포·공덕시장
전체 토지에 대한 감정가 : 112,901,850,000원>

마포·공덕시장 정비 사업현황

1. 사업개요

사  업  명 마포·공덕시장 정비사업
사업위치 서울시 마포구 마포대로 6길 16(공덕동) 일대
사업규모 토지 : 11,116㎡ (대 8,493㎡ / 도로 2,314㎡ / 공원 309㎡)
건물 : 79,870㎡(지하 6층~지상 18층, 판매, 업무, 문화 및 집회시설)
시행자·시공자 시행자 : 마포·공덕시장정비사업조합(조합장 김대철), 한국자산신탁㈜ (대표 김규철)
시공자 : 현대엔지니어링㈜, PM사 : 씨앤디포㈜와 엑손개발㈜
사업기간 사업시행인가일로부터 60개월

2. 건축계획

대지면적 8,493.50㎡
건축면적 4,947.61㎡
연  면  적 79,870.95㎡
건  폐  율 58.25%
용  적  률 466.98%
층    수 지하6층,
지상18층
주  용  도 업무시설, 판매시설,
문화 및 집회시설 /
매장면적:13,610.40㎡

3. 진행사항

2010. 04. 08 사업추진계획 승인 고시 (서울시고시 제2010-124호)
2010. 08. 24 마포·공덕시장 정비사업조합 설립 인가
2013. 12. 17 마포·공덕시장 정비사업 사업시행인가 (2013.12.19자 고시)
2013. 12. 19 마포·공덕시장 정비사업 사업추진계획 변경신청 (조합 → 마포구)
2014. 01. 24 사업추진 계획 변경승인 신청 추천서 제출 (마포구 → 서울시)
2014. 04. 17 사업추진 계획 변경승인 고시 (단독 → 공동/서울시)
2014. 11. 24 조합임원 및 대의원 일부 선출 임시총회 개최
2014. 12. 09 마포·공덕시장 정비사업 조합설립 변경인가 (조합임원 및 대의원)
2015. 06. 26 마포·공덕시장 정비사업 사업시행변경인가 고시 (단독 → 공동)
2015. 12. 03 감정평가업자 약정(변경) 체결
2016. 01. 04 토지 및 건물 등 감정평가 실시 (평가기간 : ’16.1.4 ~ ’17.3.31)
2016. 05. 27 조합설립변경인가 승인 (조합정관변경)
2016.06~08 조합원 분양신청 공고 및 접수

4. 향후일정

2017. 07 마포·공덕시장 정비사업 관리처분계획 인가
2017. 12 건물·입점상인 이주 및 철거 완료
2020. 12 준공예정 (착공후 36개월)

<자료출처 : 2016년 9월 기획경제국 일자리경제과에서 작성한 마포·공덕시장 정비사업 업무에 관한 사무조정[이관] 추진 계획에서 발췌>

* 마포·공덕시장 정비사업조합에 확인한 바에 의하면 감정절차는 종료가 되어 6월경 조합원 총회에서 발표가 될 예정이며, 관리처분계획 인가신청은 2017년 하반기에 진행할 예정이라고 합니다.

대출신청의 목적

본 상품의 담보물은 지난 엘리펀드 27호와 동일한 담보물로 27호에서 모집한 금액으로 채권양도양수계약을 마쳤으며, 이번 33호에서 2차로 모집할 금액으로 담보목적물에 설정된 근저당권부채권을 채권양도양수계약을 통하여 취득 및 운용하기 위한 자금입니다. 서울서부지방법원에서 진행 예정인 본 상품의 물건으로 심사일 현재 기준으로 배당요구종기일은 지나지 않은 상태입니다. 본 상품의 대출자는 금융감독원에 등록되어 있는 NPL투자전문법인입니다.

투자자 보호방안

담보목적물 소개

본 상품의 담보물은 서울시 마포구 공덕동 마포·공덕시장 정비사업 내에 소재한 건물과 토지로 현재 현금청산 대상자에 대한 신청을 받고 있으며, 관리처분 계획인가를 위한 담보 가치 평가가 종료가 되어 사업지구 계획대로 하반기에는 이주 및 철거가 완료되어 공사가 진행 될 예정입니다. 재개발 후 지하 6층, 지상 18층의 업무, 판매시설이 건설될 예정이며, 담보 목적물 주변으로는 지하철 5호선, 6호선, 경의선, 공항철도의 환승역인 공덕역과 인접하고 있어 위치조건 및 앞으로의 투자가치가 매우 우수한 편입니다.
지난 27호 상품의 1차 모집금액으로 아래와 같이 채권양도양수 계약을 체결하였으며, 추가로 110억원의 가압류등기 및 담보물 전부에 대한 임의경매개시결정이 되어 현재는 매각기일을 기다리고 있습니다.

<채권양도양수 계약서>
<채권양도양수 계약금 영수확인서>
<등기부등본>

질권설정등기 및 우선배당 동의서 징구

27호에서 모집한 금액과 이번에 모집할 금액에 대하여 이미 설정된 근저당권부 채권 1) 접수번호2007년 10월 2일 제47539호 1,530,000,000원, 2) 접수번호 2007년 10월 10일 제48946호 2,320,000,000원, 3) 접수번호 2007년 10월 24일 제51081호 3,470,000,000원, 4) 접수번호 2008년 1월 29일 제5485호 11,968,000,000원, 5) 접수번호 2008년 2월 4일 제6605호 414,000,000원의 채권최고액 전체에 대하여 근저당권부질권설정등기를 할 예정입니다 (대출금 입금은 근저당권부질권설정 등기 접수가 된 것을 확인 후 대출자에게 입금됨). 그리고 대출자로부터 우선배당동의서를 미리 받아 법원에 제출하여 배당금 수령에 문제 없도록 조치할 예정입니다.

대출신청자 정보

대출법인 NPL투자 전문법인
본점 소재지 경기도 용인시 기흥구 소재
업태/종목 채권매매·매각 및 부동산 컨설팅
회사소개 금융기관 및 유동화전문회사가 보유하고 있는 부실채권의 매입, 매각 및 자산관리업, 부동산 취득, 관리, 개발, 리모델링 및 처분 등을 영위하는 자본금 17억원의 회사입니다. 이전부터 NPL 매입 및 매각에 전문성을 보이며 금융감독원에 정식으로 등록된 업체입니다.
대출목적 NPL채권 매입운용자금
대표자 신용등급 2등급 (870/1000점)
과거 CB연체이력 및 채무불이행이력 전혀 없음
매우 오랜 신용거래 이력 보유
최근 신용카드를 연체 없이 우량하게 사용중

종합 심사 의견

1. 본 상품의 담보물은 서울시 마포구 마포·공덕시장 정비사업 내에 소재한 건물과 토지로 본 대출금으로 대출자인 NPL투자전문법인이 1순위 근저당권부 확정채권에 대한 채권양도계약을 체결할 목적으로 대출신청을 하였습니다. 채권양도계약 및 운용자금에 필요한 총 금액은 약 41억 4천만원으로 총 2회로 나누어 투자금 모집 중이며, 1차 모집금액 16억 4천만원은 지난 2월에 모집(엘리펀드 27호 상품)하여 채권양수도계약의 계약금으로 사용되었고, 나머지 25억원을 2차로 모집합니다. 2차 모집금액 중 12억 원은 엘리펀드에서, 나머지 금액은 엘리펀드 협력업체인 프로핏에서 모집할 예정입니다.

2. 서울시와 마포구의 오랜 숙원사업인 마포·공덕시장 정비사업의 특성 상 해당 물건지에 대한 경매 낙찰가를 단정지을 수는 없으나, 물건지 인근의 최근 경매데이터에 의하면 법사가 대비 120%의 금액으로 낙찰이 되었으며, 해당 조합원들에 대한 확정지분은 141%로 인근의 낙찰가율보다 높아 엘리펀드에서는 지난 27호 상품과 동일하게 해당 물건지의 낙찰가율인 120%를 본 경매의 낙찰가율로 산정하였습니다. 경매 결과 예상낙찰가율 이상으로 낙찰이 된다면 1순위 근저당권부채권의 배당금액으로 본 대출상품의 투자금액을 회수할 수 있습니다.

3. 예상대로 낙찰이 된다면 경매관련비용을 제외하고 당해세 및 선순위 배당금과 엘리펀드 대출 대상 근저당권부채권 그리고 협력업체에 대한 배당금을 제외하더라도 약 266억원의 잔여 배당금이 발생하여 경매배당금액으로 엘리펀드 27호 상품의 투자금액과 본 대출상품의 투자금 상환에는 무리가 없다고 판단됩니다.

4. 엘리펀드는 투자자 보호를 위하여 대출금액의 130%에 해당되는 금액만 근저당권부질권설정을 하지 않고 선순위 대출금액의 채권최고액 전체 (약 201억원)에 대하여 근저당권부질권설정을 할 예정이며, 근저당권부질권설정과 별도로 채무법인으로부터 우선배당동의서를 미리 받아 법원에 제출하여 배당금 수령에는 이상이 없습니다. 그리고 채무자 소유의 전라북도 임야 1필지, 전라남도 임야 1필지 및 답 1필지, 경기도 고양시 전 1필지에 대하여도 공동담보 (공시지가 환산가격 : 약 3억 5천만원)로 묶어 근저당권설정을 할 예정입니다.

5. 또한 약속어음공증을 통하여 경매 진행과 무관하게 원리금 상환에 연체가 발생하는 경우에는 소송을 거치지 않고 채무법인에 대한 신속한 강제집행 등을 통하여 원금과 정상이자를 조기에 회수할 수도 있습니다.

6. 이에 해당 물건의 부동산 권리분석상 하자가 없어 본 채권심사를 승인합니다.

투자 예상수익

본 상품은 원금과 예시 수익률을 보장하지 않습니다. 상품의 성격은 대출채권에서 발생하는 원금과 이자를 수취할 수 있는 권리이기 때문에, 대출채권의 상태가 변경될 경우 수익률 또한 그에 따른 직접적인 영향을 받게 됩니다.
* 대출 실행일이 유동적임에 따라 회차별 이자 지급일 및 이자 지급액이 달라질 수 있습니다.

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    • 모집금액

      120,000만원

    • 연수익율

      18%

    • 차입기간

      12개월

    • 상환방식

      만기일시상환

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    *최소 투자 금액 10만원, 최대 투자 금액 만원, 투자단위 10만원 입니다.

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      • 세금
      • 수수료
      • 상환금액

      세금 : 세법에 의거하여 이자소득에 대해 25%(이자소득세) + 2.5%(주민세) = 총27.5%의 세금을 납부합니다.

      수수료 : 0% (베타기간 수수료 무료)

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