본 상품의 담보물은 경상남도 김해시 한림면 가동리에 소재하는 공장(토지, 건물, 기계기구)으로 지난 7월 경매에서 낙찰된 물건입니다. 창원지방법원에서 경매를 위한 감정평가는 경남감정평가사사무소에서 이루어 졌으며, 조사기준 시점은 2016년 8월 11일이며, 그 감정가격은 약 23억원입니다. 담보물 주위는 중, 소규모의 공장이 많은 전형적인 공업지구입니다. 인근 지역에 비하여 상대적으로 저렴한 시세로 인하여 많은 중소규모의 공장들이 밀집되어 있는 제조업을 하기 좋은 제반입지 조건을 갖추었습니다. 평당 급매 시세가 160만원에서 170만원으로 형성되어 있으나, 이마저도 매물이 거의 없으며, 아래 그래프와 같이 김해시 공장용지의 지가변동률 또한 지속적으로 상승하고 있습니다. 엘리펀드는 부동산 거래 등의 임장활동을 통하여 해당 물건지의 예상 감정가격을 경매 감정가와 동일하게 책정하였습니다.

본 상품의 대출자가 엘리펀드의 대출금채권에 대한 원리금상환의무를 연체하는 경우, 지체없이 NPL채권 매입회사로부터 엘리펀드의 채무자에 대한 피담보채권(대출원금, 연체이자 및 기타 부대비용의 합계금액)을 보전할 수 있게 유입 확인서를 징구 받아 투자금 회수에 지장이 없도록 조치하였습니다.

대출금액의 130%를 채권최고액으로 하여 근저당권설정등기를 하여 담보물 확보에 지장이 없도록 조치할 예정이며, 채무자로부터 1순위 근저당권부 채권양도승낙서를 수취하여, default시 담보부 부실채권 매각을 진행하여 투자금을 회수하는데 이상 없도록 조치하였습니다.

본 상품의 담보물은 경상남도 김해시 본산준공업지구 북동측 인근에 위치하며, 부근은 중, 소규모의 공장지대로서 제조업을 하기 좋은 위치조건입니다. 2017년 경매를 위한 감정가격은 토지와 건물이 2,342,663,840원으로 확인되었습니다. 담보물 주변으로는 김해본산농공단지, 김해주호 일반산업단지 등이 형성되어 제조업의 제반 입지조건은 매우 좋은 지역입니다. 엘리펀드에서는 경매데이터 분석 및 임장활동으로 본 담보물의 낙찰가율을 인근지역 최근 12개월의 낙찰가율인 69.32%를 본 상품의 낙찰가율로 책정하였습니다.

담보대출에 따른 부동산 권리분석 결과, 해당 물건은 등기부등본상 특별한 문제가 없는 것으로 확인되었으며, 2순위 채권보전 조치를 위해 대출금액의 130%를 채권최고액으로 설정하여 순위확보에 이상이 없도록 조치할 예정입니다. 그리고 채무자로부터 1순위 근저당권부 채권양도승낙서를 수취하여, default시 담보부 부실채권 매각을 진행하여 원금과 정상이자를 조기에 회수할 수 있도록 하였습니다. 만약 원리금 상환에 연체가 발생하는 경우에는 NPL전문업체에서 NPL채권을 매입한다는 매입(유입)확약서를 수취하여 투자자 보호를 강화하였습니다.

이에 해당 물건의 부동산 권리분석상 하자가 없어 본 채권심사를 승인합니다.